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12月21日-22日·深圳·启金&地金|特殊机会之不良资产的尽调防控/交易方案/投前估值/税务筹划/价值提升及处置清收专题培训

来源:地金网 编辑:地金网 2019-12-19 14:30:55 浏览量:4545

地金网——以土地投资、地产融资、房地产金融为核心的一站式投融服务平台,

提供专业规范的房地产金融顾问服务。


地金网


课程背景

 

2019年第三季度GDP同比增速降至6.2%,创下有季度统计数据(1992年)以来的最低值,面临经济下行的重大挑战,各类“爆雷”时有发生。在此背景下,中国的不良资产投资风口已来临,且正呈现难得的价格机遇期,不良资产市场正呈现量升价跌态势,今年上半年资产包平均价格较去年跌幅近半。

 

不良资产市场规模持续上升,银保监会公布的最新数据显示,截至2019年第三季度,商业银行不良贷款余额达2.37万亿元,较上季末增加1320亿元,商业银行不良贷款率1.86%,较上季末增加0.05个百分点。据公开数据显示,截至2019年第二季度,存在违约及偿付风险的风险信托项目规模高达3474亿元,占整体信托资产的比重为1.54%,两项数据双双创下了有统计以来(2014年)的历史新高。加上银行体系3.82万亿元的关注类贷款和22.04万亿元的非保本理财,以及全国规模以上工业类企业间15.95万亿元的应收账款,会有一定比例转化为不良资产,潜在的不良资产总量巨大。

 

东方资管邓智毅认为,在经济下行周期,市场中资产供给量大、议价空间充足,常被视为资产收购黄金期。与此相反,经济上行时,资产估值水涨船高,是资产处置的良好时期,能够顺利实现较好的收益回报。基于不良资产的特殊机会投资,借助于“逆周期收储、顺周期处置”,可以熨平经济周期波动的天然优势,在经济下行周期中,往往伴随着特殊投资收购机会的迸发。

 

机遇与挑战并存,如何应对?借此启金智库&地金网将于2019年12月21-22日在粤港澳大湾区深圳举办《特殊机会之不良资产的尽调防控/交易方案/投前估值/税务筹划/破产重组/价值提升及处置清收专题培训》,重磅邀请四位行业资深专家人士,讲授如何把握好特殊投资机会,真正落地实操不良资产这座等待开发的金矿。


参会学员

 

■银行系金融资产管理公司(AIC)、四大AMC、地方AMC、特殊机遇投资基金、资产管理公司等不良资产处置机构的部门 (团队)负责人或业务骨干;

■银行、信托、保险、金融控股集团、券商资管等金融资管机构的资产保全部、风控部、股权投资部的负责人或业务骨干;

■房地产企业、房地产开发/运营公司、产业控股集团、房地产股权投资基金、上市公司、城投公司等机构的负责人或业务骨干;

■私人财富管理机构、理财机构、有机构自有资金投资需求等资金方的负责人或业务骨干。

 

课程提纲

 

第一讲  不良资产核心风险尽调防控、交易方案设计、条款制定及交易执行

(时间:12月21日上午9:00-12:00)

 

主讲嘉宾:A老师,甲乙丙集团合伙人。曾任广东天伦律师事务所合伙人;九鼎地产副总经理;佛山创意产业园常务副总经理。具有10年专职执业律师、5年房地产开发、10年产业园区运营、10年项目投融资经历。在法律、不良资产、房地产开发、园区运营、项目并购重组、项目融资、私募基金管理有跨界经验。

 

一、不良资产项目风险的特点及尽调案例

(一)如何应对涉及风险点多,多个风险并存?

(二)如何挖掘隐蔽风险点?多维度、多层次

(三)如何解决涉及风险点跨界难点?

(四)如何应对风险不稳定因素多,风险的动态变化?

二、不良资产项目风险与收益机制

(一)困境资产投资案例——赚的是风险的钱

(二)尽调及风险评估案例——风险不可怕,可怕的是不知道风险在哪里

(三)量化、规避、转移、化解风险案例

1、交易方案设计

2、合同条款制定

3、合同履行调整

(四)风险评估及交易方案设计——困境资产投资获利的关键

1、算好经济账(资产负债、现金流、盈利点)

2、算法法律账

三、不良资产投资风险与交易方案的关系及方案设计

(一)如何针对不同项目风险决定交易方案?

(二)好的交易方案标准及案例解析

1、避免投资风险的方案

2、隔绝投资风险的方案

3、化解投资风险的方案

4、转移投资风险的方案

5、利用投资风险的方案

6、实现利益最大的方案

(三)如何根据风险实现方案动态调整

四、案例解析——风险要点尽调、交易条款设计、交易执行

(一)宏观风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(二)股权风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(三)资产风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(四)债务风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(五)管理风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(六)财税风险的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

(七)法律诉讼纠纷的尽调、评估、交易条款的设计、交易执行调整

五、问题答疑

 

第二讲  不良资产的投前估值、科技金融精准应用及处置重组中的税务筹划

(时间:12月21日下午13:30-16:30)

 

主讲嘉宾:B老师,曾服务于三家上市公司。目前专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行,黑石,高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务,累计投资规模10亿美金。目前与国内最前沿的Fintech团队合作开发的资产估值系统,以强调多维度判断修正特殊资产估值并注入专家共判的核心计算方式,是稳定和挖掘潜在价值的技术工具。

 

一、不良资产估值定价的重要性

(一)估值的重要性(资产价格、资金组合、变现能力、交易条款)

(二)建立一个属于自己的投前决策系统

二、不良资产估值定价的重要指标

(一)影响估值的三大指标及对应方法

1、资产:产品因素、政策因素、人的因素、不同资产的估值方法

2、法律:司法现状、司法难点、社会影响

3、金融:财务审计、或有负债、税务筹划、交易结构

4、案例:零标债权包的估值定价及报价技巧

(二)不动产的评估方法

1、住宅:市场比较法、成本法

2、商业:收益实现法、成本法

3、工业:收益还原法、成本法、市场比较法

(三)各项指标的影响参数与估值模型

1、指标测评

2、处置分析:处置方案/处置周期/购买策略

3、司法进度:严格拆解

4、抵押物估值:市场比较法&收益还原法

5、债权投资估算

6、可视化工具:投前决策报告

三、 不良资产处置、重组的税务筹划

(一)不良资产处置涉及的税种

1、涉及税种:增值税、土地增值税、所得税、契税等

2、不同资产税费种类:债权资产转让、实物资产转让、法拍资产

3、不良资产税务具体实操:竞拍拍得、以物抵债、SPV公司的运用

(二 )不同交易模式下的税负解析及税务筹划

1、资产转让

2、股权转让

3、增资后股权转让

4、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权  

5、不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项

6、企业分立后转让股权

7、分立及股权转让须缴纳的税项

(三)税收优惠政策解读

1、税务筹划的思路及风险提示:减少、增加、机构、返还

2、税收优惠政策:四大AMC的优惠政策

(四)金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析

1、交易结构设计差异

2、税务筹划差异

3、税务尽调的重要性

案例:房地产行业税收筹划针对重点——所得税

案例:困境地产企业重组再开发

(五)重点税务筹划案例分享:不良资产处置基金(定制化远期收购)

1、债权分析

2、尽调执行:尽调估值要点

3、抵押物估值

4、资产的市场分析评估

5、资产获得方式(资产拍卖)

6、司法拍卖的税率计算

7、资产收购方远期收购协议:亮点关键条款

8、交易结构的设计:SPV嵌套与股权转让

9、投资计算:总出资额、税费、机构投资收益、咨询服务费、收益分配比

10、报告:财务分析、投决报告

四、互动答疑

 

互动交流

 

不良资产投资业务经验及资源整合交流会

(时间:12月21日下午16:30-18:00)

 

一、光速破冰

二、重点模式、费用、案例分享及实操疑难问题

三、现场支招

 

第三讲 破产重整的“投,融,管,退”全链条的实操经验解析与案例分享

(时间:12月22日上午9:00-12:00)

 

主讲嘉宾:C老师,银行资产保全与房地产破产重整资深专业人士。二十多年银行资产保全工作经验,历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验,曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。

 

一、投:破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算

(一)项目来源渠道

1、在资产债权包中发现和评估破产重整项目的可行性

2、通过人民法院商事审判庭或金融庭获取重整意向信息

3、从入录人民法院编制的管理人名册的中介机构处获取消息

4、从银行、AMC获取重整意向信息

5、从信托公司等非银行金融机构获取重整意向信息

6、专门的中介机构推介潜在重整的房地产项目

7、破产圈趋势(预重整探索小圈子)

(二)前期尽职调查及成本测算

1、法律尽职调查

2、财务尽职调查

3、债权、债务尽职调查

4、项目可行性分析

(三)前期加强与法院及破产管理人的协调沟通

(四)税务筹划

1、企业所得税筹划

2、土地增值税筹划及税务风险

3、合理合法避税的途径

二、融:SPV公司GP和LP的责任、权利和义务

(一)融前调查

(二)融时审查

(三)融后检查

(四)合规问责

(五)风险预警

(六)预案措施

三、管:依据《重整计划》对破产企业信用修复

(一)关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点

1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中,移除出经营异常范围

2、填制公司登记(备案)申请书

3、提供破产企业股东会决议

4、公司类型和注册地变更

5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议

6、提供法院文书

(二)久悬睡眠账户的销户工作

1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作

2、撤销基本账户的前置程序

3、管理人、法院联动机制

(三)关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程

1、基本信息变更

2、重整前的公司类型为台港澳法人独资

3、2016年4月30日前老项目

4、预缴土地增值税

(四)关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作

1、理论依据

2、具体步骤

(五)国土、住建部门信用修复中的风险隐患

1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患

2、备案合同查封撤销

3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记

(六)住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患

(七)问题总结及解决措施

1、问题总结

2、解决措施

四、退:项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出

五、互动答疑

 

第四讲 银行视角不良资产价值提升方法与N类经典资产处置清收实践案例

(时间:12月22日下午13:30-16:30)

 

主讲嘉宾:D老师,银行资产保全与不良资产处置资深专业人士。某股份制银行资产保全部高级主管。多年银行不良资产管理经验,管理和处置不良贷款超百亿,以精准的估值定价和价值提升能力指导完成多个大型资产包的处置。独立主持开发银行资产保全业务管理系统,将系统管理思维融入不良贷款的精细化管理和价值挖掘。

 

一、提升债务人价值的方法与实践案例

(一)债务重组

案例一:还钱是重组的第一目的

案例二:抓到痛点才能重组成功

案例三:引入第三方重组

案例四:失败的重组

(二)潜在债务人

案例五:找“爸爸”还钱

(三)利用债务人的矛盾

案例六:扩大债务人间的矛盾

案例七:一个互相伤害的故事

案例八:互保贷款的解决思路

(四)其它方法

案例九:精准失信-佛山案例

案例十:精准失信-中山案例

案例十一:不要忽略档案中的财产线索-南通案例

案例十二:不要忽略档案中的财产线索-个贷案例

案例十三:适当借助经侦的力量-上海案例

案例十四:适当借助经侦的力量-广州XM案例

二、提升抵押物价值的方法与实践

(一)盘活烂尾地产项目

案例十五:利用政府维稳资金盘活

案例十六:利用购房资金盘活

(二)精准营销抵押物

案例十八:机器设备的实际使用者

案例十九:以本金转让给当地企业

案例二十:卖给承租人-福州万达带租约住宅

案例二十一:卖给承租人-广州石牌带租约商铺

(三)以物抵债/债转股

案例二十二:有良心的债转股方案

(四)经营租赁抵押物

三、如何与银行合作共赢

(一)明确价值差异与能力差异

(二)如何拿到想要的资产(包)

(三)怎样做特殊服务商

(四)共赢合作原则

(五)布局新掘金点

四、互动答疑

 

 

培训时间:

2019年12月21日-12月22日(周六、日)

12月21日【9:00-12:00,13:30-16:30】

12月22日【9:00-12:00,13:30-16:30】

 

培训地点:

深圳市(报名后具体通知)

 

培训费用:

①标准价:4800元/人。

②VIP权益价:尊享7折优惠价。

※含参会费/资料费/税费/,往返路费/住宿/餐饮等均需自理)

 

报名方式:

扫描以下二维码或致电136-9362-0987

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